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【なるほどッ！】家賃が“手取りの4割”に 激セマ物件も

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なるほど！のコーナーです。
今日のテーマはこちら。
家賃が手取りの4割に、激セマ物件もということで、
今日は家賃の話題についてお伝えしようと思います。
家賃と言いますとね、
いわゆるお給料の手取りとの関係で、
家賃は手取りの3割までなんて話、
額谷さん聞いたことありますね。
ありますあります。
なんか実家から出る時も、
家どうするのって両親から言われて、
あんまり豪華な家に住んじゃうとあれだから、
家賃は手取りの3割までって私もきつく言われました。
あくまで経験則で一般論なんですけれども、
生活費とか貯金のことなど考えると、
家賃は3割ぐらいにしておこうねというようなお話なんですけれども、
こんなデータがあります。
先週公開された家計調査のデータと、
不動産情報サービスアットホームのデータを組み合わせたんですけれども、
家賃は手取りの3割って言ってましたよね。
東京23区では、
手取りの39.12%、
およそ4割に迫ってきているということなんですね。
アットホームによりますと、
東京23区のファミリー向け賃貸マンション、
これ50平米から70平米ぐらいなんです。
平均家賃が去年の11月時点で、
25万1446円ということになりました。
1カ月ですよ。
1カ月の値段が25万超えてると。
いうことなんですが、野川さん。
はい。
その時から5年前の2020年の11月、
いくらぐらいだったと思いますか。
ちょっと福島にいたんでピンと、
生活感持ってない、わからないんですけど、
まあでも20万円台だったんじゃないですか。
23万とかですか。
あ、23万。じゃあ2万円も上がった、5年間で。
あ、そっか。
ということになりますが、はい。
正解はこちらです。
19万円。
えー！
うわー。
この5年で、
30%近く上がってしまったということなんですね。
こんなペースで上がってたらどうなっちゃうのと思っちゃいますけれども、
街の皆さんにも家賃について伺ってきました。
3割くらいです。
仕事柄あまり家にいないので、
ちょっと高いなと。
3割です。
いや高すぎます。
自分に使えるお金が少ないなって。
2割です。
高いのはやっぱり高いですよね。
生活もやっぱ厳しくはなってしまうので。
3割、
もしくは3割切るぐらい。
物価も高いですし、
あまりお金かけたくないなっていうところで、
家賃はもう少し抑えたいかなっていうところで、
ちょっと4割ぐらいになっちゃうと、
ちょっと嫌だなっていう感じですかね。
うーん、山崎さん、
やっぱりこう家賃を抑えたいななんていう声もありましたね。
そうですね、皆さんこう願いも込めて
3って書いている感じがしましたね。
本当は4だったかもしれませんけどね。
毎月かかる固定費なんで、
他を削っていくしかないっていう状況になっちゃいますからね。
で、これ今賃貸のお話しましたけれども、
買う方、これ戸建てもね、今高くなってるんですね。
1都3県の新築戸建ての平均価格、
去年の11月時点で5000万円を切って4885万円ということなんですが、
これ東京23区に絞りますと、
8000万円を超えてくると。
いうことなんですね。8107万円ということになるわけなんです。
賃貸と分譲どっちがいいんだっていうのが永遠の悩みにね、
なるわけなんですけれども、
そんな人のね、夢を叶えるために、
やっぱりこの買うとなったら住宅ローンを組むという方も多いと思いますけれども、
鈴江さん、住宅ローンって言うとね、
最長で何年っていうイメージあります？
35年というイメージです。
ですよね。
私も35年で組んだんですけれども、
今ね、そのローンの形が変わってきてまして、
こうなってます。
住宅ローン「50年」時代がやってきていると。
50年。
いうことなんですね。
いくつかの銀行が展開しているんですが、
その一つ、PayPay銀行によりますと、
全体の30%ほどが35年以上のローンを選択していると。
いうことなんですよ。
だからまあ、じゃあ仮に大学卒業して、
50年ローンを組んだら、
完済するのは72歳。
ということなので、
頑張って働かないといけないなということになるわけですよね。
どうです、50年ローン、鈴江さん。
いやー、
なんか払い続けられるのか、
返済できるのかっていう不安が、
それはそれで残りますけど、
でも1カ月あたりにすると抑えられるメリットもあるからってことですよね。
まさにその通りなんですね。
皆さんこれを選択する、長いローンを選択するのは、
メリットがもちろんあるからなんですが、
住宅ローンの比較診断サービス、
モゲチェックの塩澤さんにメリット、デメリットを伺いました。
メリットは今鈴江さんの言った通り、
月々の支払いを抑えることができる。
もちろん長く払うわけですから、
月々の支払いは抑えられるんですが、
一方でデメリット、
支払いが長い分ね、お金を借りてるわけですから、
これ金利の負担が重くなりますよねと。
具体的にどれぐらい違うのかというのをね、
塩澤さんの試算で教えていただきました。
仮に6000万円を借りる。
これ平均的な金利、
変動で0.75%で借りた場合ですよ。
借りた場合に、
35年ローンだと月々の支払いがおよそ16万円。
で、金利の総額が823万円ということですから、
結果6000万円を借りて金利総額が823万円ですから、
返すお金は6800万円を超えてくると。
いうことになるわけですね。
で、これ50年ローンにしたらどうなるのかって言ったら、
月々およそ12万円ですから、
確かに月々の支払いは抑えられてるよねと。
ただ長く借りてるわけですから、
金利をお支払いしなきゃいけない。
金利の総額が1200万円近く。
つまり6000万円を借りているのに、
返す金額は7200万円近くになると。
メリットデメリットがあるわけなんですよね。
となるとじゃあどういう形で買うのか。
借りるにしても買うにしても、
やっぱりお金の問題っていうのは出てくるよねと。
いうことなんですがね。
これ住むのはね、皆さんに関わる問題ですから。
この家賃の高騰を受けまして、
東京都も対策を始めたんですね。
それがこちらです。
アフォーダブル住宅ということなんですが、
このアフォーダブルっていうのは、
手頃な、安いなどの意味があるわけなんですね。
来年度以降、東京都が民間業者と連携しまして始める事業なんですが、
家賃がね、相場よりおよそ2割程度安く提供できる予定だと。
いうことで、
これ子育て世帯などが対象なんですけれども、
これ額谷さん、家賃2割程度安くなったらこれ大きいですよね。
いや大きいですよ。
その分ね、経験とか買いたいものを使えるお金増えますから、
2割はかなり大きいですよ。
いいですよね。
子育て世代だったら教育資金にもね、回すことができるわけなんですが、
なんでこんなに安くできるんですか。
その理由の一つがあります。
それがこちらです。
今ね、全国で空き家が増えてますよね。
この空き家を利用するということで、
提携する事業者の一つにお話を聞いたんですが、
こちらね、あくまで一例なんですけれども、
築年数がかなり経っているように見受けられます。
こういったものをリフォームをすると。
いうことですね。
株式会社ヤモリの担当者は、
使える部分はそのまま生かしながら、
リフォームをして費用を抑えると。
いうふうに言っていました。
入居条件などについては、
これから東京都と詰めていく予定だということなので、
この家賃、あるいはその購入のね、
資金をなんとか安く済ませたいという救世主になるのかもしれません。
そして、
塩澤さんによるとね、
やっぱりこの少しでも安く住みたいという方の中で、
今狭い住宅のニーズが増えてるそうなんですよ。
まずね、戸建てについてご紹介しようと思いますが、
住宅情報サービスのLIFULL HOME'Sによりますと、
占有敷地面積が60平米未満。
だからまああの、なんていうか、
シングルスのテニスコートの3分の1ぐらいの面積と想像していただきたいんですが、
これぐらいの広さに建てられた、
いわゆる狭小住宅、狭小戸建てなんですけれども、
首都圏の新築戸建てのシェアのうち、
狭小戸建てのシェアがですね、
5年で2.7倍に増えていると。
いうことで、
広さよりもいわゆるこう便利で、
ちょっと狭くなるけれどもね、
場所を選ぶという方が増えているのかもしれません。
これ戸建て。はい。
賃貸でもね、あるんですよ。
激セマ専門。
不動産管理会社のスピリタスさん。
管理する1500の激セマ物件の、
99%がもう埋まってる。
人気だっていうことですね。
今回ね、ちょっとご紹介する物件があるんですが、
それがJR山手線、新大久保駅徒歩5分。
ものすごい立地ですよね、これね。
好立地なんですが、お部屋こちらです。
居室の面積がおよそ3畳ワンルーム。
ロフト付き。
風呂トイレ別。
さあ鈴江さん、おいくらだと思いますか。
えー、願いも込めて、
8万。
あ、家賃こちらです。
いいとこ行くね。
管理費と町会費込みで7万5100円。
8万を切ると。
いうことなんですね。
こういった狭い物件をですね、
新宿とか渋谷とか、
もう高くて住めないっていうところなんですけれども、
狭かったらなんとかなるというところがね、
人気だということで、
やっぱりこうタイムパフォーマンス、
タイパ重視で、
職場や、これあるいは通学先から近くに住むというね、
ような様々な利用法があるということなんだそうですね。
あのまあ家賃がね、上がってます。
さらにはこう長期金利も上がってくる中で、
いやなかなか住むのが大変だとね、いう声も聞こえてきますけれども、
皆さんスペースを抑えたりとかね、
こういったところで工夫をしながら住むところを探しているようです。
今日は高騰する家賃と対策に対するなるほどをお伝えしました。

來源：transcript.txt

本次執行流程與問題處理

  1. 下達指令

    指令：videonote https://www.youtube.com/watch?v=2RgKl_jqVK0

    來源：https://www.youtube.com/watch?v=2RgKl_jqVK0

  2. 預期流程

    依指令產生的處理順序：

    1. 下載與語音辨識
    2. 來源選擇與品質檢查
    3. 文字校正與句子單元
    4. 筆記與發布

  3. 1. 取得影片、字幕與音訊

    調用：yt-dlp（下載影片與字幕）、videonote_fetch_verified_audio.py（下載並驗證音訊）

    產生：yt_dlp_meta.json（影片元資料）、subtitle_acquisition.json（字幕取得紀錄）、download_qc.json（下載品質檢查）

    耗時：未紀錄

    問題：音訊下載失敗：VERIFIED_AUDIO_FAILED

  4. 2. 逐字稿來源選擇

    調用：videonote-transcribe-url（主辨識管線：下載、Whisper 辨識與選稿）、videonote_select_best_transcript.py（從各來源選出最佳逐字稿）

    產生：transcript_selection_report.json（來源選擇報告）、transcript.source.json（來源字幕正稿）、transcript.json（正式逐字稿）

    耗時：未紀錄

    結果：選用 google_ai_studio_reference

  5. 3. 語言與品質檢查

    調用：videonote_language_sanity.py（檢查辨識語言是否一致）、videonote_controlled_quality.py（檢查時間軸與品質）

    產生：language_sanity_report.json（語言檢查）、controlled_quality_report.json（品質報告）

    耗時：未紀錄

    結果：語言與品質檢查有警告

    問題：語言與宣告不一致

  6. 4. 文字校正與語意重斷句

    調用：videonote_correct_transcript.py（校正語音辨識錯字）、videonote_restructure_sentences.py（語意重斷句）、videonote_build_sentence_units.py（建立句子單元）

    產生：transcript.presegmentation_corrected.json（校正後逐字稿）、sentence_units.json（句子單元）

    耗時：未紀錄

    結果：校正後逐字稿與句子單元已建立

  7. 5. 句子單元與雙語翻譯

    調用：videonote_build_sentence_units.py（建立句子單元）、vnt-sentence（句子雙語翻譯）、videonote_learning_timeline_v2.py（建立雙語時間軸與學習單元）

    產生：sentence_units.json（句子單元）、sentence_bilingual_transcript.json（雙語逐字稿）、sentence_bilingual_timeline.html（雙語時間軸頁）

    耗時：約 2.6 分（依檔案時間估算）

    結果：翻譯模式：未執行

  8. 6. 學習單元

    調用：videonote_learning_timeline_v2.py（建立雙語時間軸與學習單元）

    產生：learning.json（學習單元）、japanese_learning.json（日文學習單元）

    耗時：未紀錄

    結果：學習單元未完成或未要求

  9. 7. 筆記摘要與發布

    調用：videonote-generate-note（生成筆記摘要）、videonote-render-html（產生筆記 HTML）、videonote-publish（發布公開頁面）、videonote_unified_entry_v2.py（建立單一入口網頁與工作清單）

    產生：note.md（筆記 Markdown）、note.html（筆記 HTML）、unified_entry.html（單一入口網頁）、worklist.html（工作清單）

    耗時：未紀錄

    結果：已發布：未發布

    問題：逐字稿可先使用，但有待校正清單

  10. 8. 精進模式：Qwen3-ASR、融合與最終時間軸

    調用：videonote_qwen_asr_ab.py（Qwen3-ASR 精進辨識）、videonote_pyannote_diarize_v1.py（說話者分段）、videonote_whisperx_align.py（WhisperX 對齊）、videonote_ja_base_fusion_readonly.py（日文三源融合）、videonote_ja_final_sentences.py（最終日文字句與時間軸）

    產生：qwen_asr_ab/（Qwen 辨識資料夾）、pyannote_diarization.json（產出檔案）、whisperx_alignment.json（產出檔案）、ja_base_fusion_readonly/（產出檔案）、ja_final_timing/（產出檔案）

    耗時：未紀錄

    結果：fusion base：無

    問題：Qwen3-ASR 未完成，精進時間軸改用來源字幕＋VAD

手動來源字幕

自動來源字幕

Whisper 字幕

Qwen 字幕

Parakeet 字幕

MOSS 字幕

聲學時間證據（PyAnnote / WhisperX）

校正前後逐字稿

目前待解決問題與初步改善方向

進一步精進字幕與筆記
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